Quy hoạch 1/2.000 tại Tp.HCM: Người trong cuộc nói gì?

Nhiều dự án đã được xóa "treo" - Ảnh: Đình Sơn

 Để phủ kín đồ án quy hoạch chi tiết 1/2.000 trên địa bàn TP, khối lượng công việc phải giải quyết là quá lớn, điều gì buộc ông phải hứa? 

Quy hoạch chi tiết 1/2.000 là một trong những tiêu chí để cấp phép xây dựng; cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, đất cho người dân và cũng là cơ sở để phát triển đô thị một cách bền vững, đồng bộ... Là người phụ trách trực tiếp về quy hoạch phân khu, tôi thấy mình phải có trách nhiệm nên đã hứa với lãnh đạo TP, sẽ thực hiện xong nhiệm vụ này trước ngày 30.9 như mọi người đã biết.

 Trước khi hứa, ông có chuẩn bị gì cho việc này chưa? 

Thực ra việc này là một trong những chương trình hành động nằm trong kế hoạch của tôi. Từ giữa năm 2012, tôi đã chuẩn bị lộ trình, cách làm và cũng đã báo cáo TP về giải pháp thực hiện.

Ông Nguyễn Thanh Toàn

 Trước ông, một số người cũng đưa ra lời hứa tương tự nhưng bao năm qua vẫn không thể "dứt điểm" được, ông đã làm thế nào để hoàn thành việc này? 

Cải cách thủ tục hành chính và phối hợp trực tiếp giữa các bên liên quan, đó là hai yếu tố quyết định. Tôi ví dụ, cách làm cũ là tư vấn lập quy hoạch, chuyển cho quận, quận chuyển cho Sở thẩm định, Sở đối chiếu các điểm A,B,C... Căn cứ trên quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch phát triển chung... Nếu thấy không phù hợp thì ra văn bản hướng dẫn, yêu cầu sửa. Cách này không sai nhưng không có sự đeo bám. Văn bản đi đâu, nằm ở đó bao lâu, khi nào quay lại không ai kiểm soát, không ai đôn đốc. Có nội dung tư vấn không hiểu ý của Sở nhưng cũng làm đại cho có, rồi làm không đạt yêu cầu, thậm chí không làm. Nên khi nộp lên, Sở gửi lại sửa, cứ như vậy mất rất nhiều thời gian mà hiệu quả thì không có. Để khắc phục việc này, phải khống chế được tiến độ thời gian. Muốn như vậy, phải đeo bám, phải nhắc nhở liên tục. Đó là cách làm của tôi. Thay vì gửi văn bản, tôi yêu cầu trực tiếp 3 bên ngồi lại với nhau. Ai cần gì, vướng chỗ nào, giải quyết ra sao đều thực hiện tại chỗ. Cái gì tư vấn lúng túng, tôi sẽ mời các bên liên quan lại gỡ cho tư vấn. Tư vấn làm xong gửi cho quận ký. Quận ký trong vòng mấy ngày, phải có cam kết cụ thể. Sở cũng vậy, chừng nào trình ủy ban phải có thời hạn rõ ràng và sòng phẳng với nhau. Làm như vậy mới khống chế được tiến độ thời gian.

 Nhưng chỉ cần tuân thủ đúng quy trình, thủ tục trong lĩnh vực quy hoạch, xây dựng cũng rất khó để giải quyết nhanh mọi việc, thưa ông? 

Đúng thế. Cải cách thủ tục hành chính là yếu tố tối quan trọng giúp tôi hoàn thành lời hứa của mình. Đơn cử, theo quy định của luật Quy hoạch đô thị, một đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết 1/500... Đều phải trải qua hai bước: nhiệm vụ và đồ án. Mỗi bước đều phải lấy ý kiến cộng đồng dân cư trong vòng 30 ngày trong khi cái người dân quan tâm nằm hết trong bước "đồ án". Vì vậy, tôi đã rút ngắn bằng cách, lập "nhiệm vụ" song song với lập "đồ án". Tư vấn khi đã có góp ý của quận, huyện, thông qua Sở rồi mới lấy ý kiến dân, rút ngắn được 30 ngày. Sắp tới tôi sẽ kiến nghị Bộ Xây dựng áp dụng cách này để khỏi chờ qua chờ lại.

Một cái nữa là các đồ án khi trình ký phê duyệt là phải 17 bộ bản vẽ (trước Bộ Xây dựng quy định 20 bộ nhưng chúng tôi tinh gọn lại 17 bộ). Khi tư vấn in ra 17 bộ, chỉ việc đi đóng dấu - ký tên, nhanh cũng phải hằng tháng trời mới xong. Nhưng chưa hết, khi trình ủy ban đồng ý thì không sao. Nếu không đạt, trả về thì 17 bộ bản vẽ sẽ được đem đi cân ký. Vừa lãng phí tiền bạc, thời gian, công sức. Để tránh chuyện này, tôi cho làm bản nháp. Sau khi quận - tư vấn - Sở thống nhất về nội dụng sẽ photo ra 3 bộ rồi ký trên bản nháp đó. Nếu ủy ban phê duyệt mới in ra 17 bộ. Làm thế này vừa đỡ lãng phí, vừa rút ngắn quy trình, tiết kiệm thời gian.

 Ngay sau khi đồ án quy hoạch chi tiết được công bố, đã có dự án xin điều chỉnh khiến nhiều người đặt câu hỏi, liệu áp lực lời hứa có khiến nhiều nơi đã bị làm qua loa hay không? 

Đúng là có hiện tượng này nhưng số dự án xin điều chỉnh chỉ đếm trên đầu ngón tay trong tổng số 283 dự án mà chúng tôi đã giải quyết. Lý do là khi thực hiện chúng tôi đã "chốt" các đồ án nhưng giữa chừng chủ đầu tư muốn điều chỉnh (do lỗi thời so với quy hoạch chung) mà các quận - huyện chưa cập nhật chứ không phải chúng tôi làm nhanh, làm ẩu.

Những kết quả đầu tiên có thể nhìn thấy được kể từ khi đồ án được hoàn thành?

Trong 283 đồ án hoàn thành thì có 101 đồ án điều chỉnh và 182 đồ án làm mới. Rất nhiều quận - huyện đã công bố công khai những đồ án này nên người dân rất mừng. Họ biết được nơi mình ở phát triển thế nào, nhà của mình - đất của mình sẽ là cái gì. Nhưng cái quan trọng nhất là giải tỏa được vướng mắc của người dân về các quy hoạch treo lâu năm. Bởi trước khi thực hiện đồ án, chúng tôi đã tổng rà soát lại các dự án. Cái nào cần xóa thì xóa, cái nào cần điều chỉnh, điều chỉnh ngay. Ví dụ dự án quy hoạch 250 ha đất tại hai phường Thạnh Xuân và Thới An (quận 12) để làm công viên cây xanh từ năm 1998 đến nay vẫn còn nằm trên giấy do không kêu gọi được vốn đầu tư. Chúng tôi đã điều chỉnh lại còn 150 ha, vẫn đảm bảo có công viên cây xanh nhưng cũng khả thi trong thực hiện. Hay khu công nghiệp ở Hiệp Thành treo từ 1998 tới giờ, cũng đã giải quyết. Những dự án lốm đốm da beo, không kết nối hạ tầng chúng tôi đã kết nối lại hết, có hạ tầng xã hội.

 Quy hoạch chi tiết 1/2.000 đã có nhưng triển khai chậm trễ đã trở thành căn bệnh của chúng ta, làm thế nào để khắc phục căn bệnh này, thưa ông? 

Phòng Quản lý sau quy hoạch mà chúng tôi chuẩn bị thành lập (dự kiến cuối năm nay xong) sẽ thực hiện việc này. Phòng này sẽ xác định các khu vực ưu tiên phát triển. Ngay sau khi công bố đồ án quy hoạch chi tiết 1/2.000, chúng tôi cũng bắt tay vào tổ chức cắm mốc giới, phân loại những loại công trình ưu tiên thực hiện.

 Ông có dự định hứa thêm gì nữa sau khi hoàn thành lời hứa về đồ án quy hoạch chi tiết 1/2.000? 

Với vai trò phụ trách phân khu quy hoạch, tôi sẽ củng cố công tác tổ chức thực hiện quy hoạch và sau quy hoạch sao cho đồng bộ, nền nếp. Hạn chế điều chỉnh, phá vỡ quy hoạch. Sau quy hoạch rồi thì phải có quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc theo đề án phê duyệt. Kiểm soát cho được, phát hiện ngay từ đầu thì xử lý rất đơn giản. Còn để triển khai rồi thì rất phức tạp, rất kẹt. Đó là việc mà tôi dự định sẽ làm trong thời gian tới.

Yêu cầu các quận, huyện công khai minh bạch cho dân biết  Giữa năm 2013, UBND TP.HCM đã quyết định xóa “treo” cho hơn 100 dự án. Nhưng đã mấy tháng trôi qua, người dân ở hầu hết các dự án treo này vẫn không hay biết gì. Trong khi đó, quyết định của UBND TP về công bố xóa quy hoạch “treo” quy định các địa phương có dự án được xóa “treo” phải công bố, công khai quyết định tại UBND xã, phường, treo bảng công bố tại khu vực có dự án để người dân biết. Người dân có đất trong khu vực dự án vừa xóa “treo” sẽ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được xây, sửa nhà cửa. Việc tách thửa đất, chuyển mục đích sử dụng đất trong những dự án vừa được xóa “treo” cũng sẽ được khôi phục. Đặc biệt, nhà đất của người dân trong các khu vực này sẽ được cấp giấy chủ quyền để họ thực hiện các quyền cầm cố, thế chấp, chuyển nhượng. Khi nào nhà nước thực hiện quy hoạch, người dân sẽ được bồi thường theo quy định của pháp luật tại thời điểm thu hồi đất. Trao đổi với TNO , ông Nguyễn Hoài Nam, Phó giám đốc Sở Tài Nguyên - Môi trường Tp.HCM, cho biết Sở sẽ rà soát lại và yêu cầu các quận, huyện công khai minh bạch cho dân biết.

Gói 30.000 tỷ không liên quan gì đến kinh tế vĩ mô và BĐS

 Gói tín dụng 30.000 tỷ đưa ra, nhiều người lăn tăn về việc nhà nước bỏ tiền cứu thị trường bất động sản dù các cơ quan chức năng đã nhiều lần giải thích Nhà nước không bơm tiền cứu doanh nghiệp mà chỉ đưa ra những hỗ trợ trung và dài hạn để phát triển nhà ở xã hội nhằm cải thiện chỗ ở cho người nghèo, người thu nhập thấp. Là một chuyên gia trong lĩnh vực, với ông, chính sách ban hành có đủ sức thuyết phục? 

 GS.TS Đặng Hùng Võ:  Trên thế giới, không phải nước nào cũng bơm tiền ra cứu bất động sản, cho dù đó là nước phát triển, đang phát triển hay chậm phát triển. Nhà nước tập trung quan tâm tới việc tìm giải pháp để cứu nền kinh tế khi rơi vào suy thoái do nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó có nguyên nhân từ suy giảm giá trị do thị trường bất động sản gây ra. Nói như vậy có nghĩa là nhà nước không trực tiếp cứu thị trường bất động sản chỉ cứu nền kinh tế rơi vào suy thoái do thị trường bất động sản gây ra.

Gói trợ giúp 30.000 tỷ đồng mà Chính phủ đã đưa ra trong Nghị quyết số 02, tính chất không hề là gói trợ giúp của Chính phủ có liên quan quan gì tới kinh tế vĩ mô và thị trường bất động sản. Đây chỉ đơn giản là gói trợ giúp để giải quyết vấn đề an sinh xã hội về nhà ở cho người lao động có thu nhập thấp, thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở tới năm 2020 và tầm nhìn 2030 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt vào cuối năm 2011.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đã đề xuất chuyển tải hoàn toàn đúng tinh thần, tính chất của gói hỗ trợ tín dụng này tới người dân. Vì nhiều nguyện vọng khác nhau mà nhiều người đã hiểu sai, có thể bình luận lệch lạc.

GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT, chuyên gia về thị trường bất động sản.

 Khi Ngân hàng Nhà nước tung ra gói tín dụng 30.000 tỷ đồng thì một số chủ dự án thương mại vẫn lập luận gói 30.000 tỷ đồng đi chệch hướng, không giải phóng được hàng tồn kho đa phần là nhà ở thương mại giá cao trong khi các chủ dự án kiên quyết không giảm giá, cắt lỗ. Nên nhìn nhận thế nào về xu hướng này, thưa ông? 

Tôi cho rằng đây là những ý kiến thiếu xây dựng, đang gây mất niềm tin vào thị trường, điều mà cả các cơ quan quản lý nhà nước và nhà đầu tư đang phải hết sức nỗ lực để khôi phục. Thị trường nào cũng vậy, điều quan trọng nhất là phải thu hút được niềm tin của người tiêu dùng.

Gói 30.000 tỷ đồng là gói trợ giúp để tăng cung cho khu vực nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội và tăng khả năng thanh toán cho bên cầu là nhóm người có thu nhập thấp, không tập trung vào kho bất động sản giá cao đang tồn đọng gắn với nợ xấu. Tất nhiên, gói trợ giúp này có giúp cho việc chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội như là một cách để giảm kho bất động sản tồn đọng nhưng không phải là mục tiêu chính.

Tôi quan sát cũng thấy nhiều nhà đầu tư đang "kêu la" rằng "đang rơi vào điểm chết", thậm chí là "đang bị bức tử" và "kêu cứu" Nhà nước phải "bơm tiền" để giúp. Trước hết, khi chúng ta coi mỗi doanh nhân là một chiến sỹ trên thương trường thì những ai kêu cứu như vậy đều là những chiến sỹ hèn nhát nhất. Trên chiến trường cũng như trên thương trường, các chiến sỹ đều phải biết dũng cảm, tự làm tròn bổn phận của một công dân trên vị trí của mình. Nhà nước không thể lấy tiền thuế của dân để cho các doanh nhân, đây vừa là nguyên tắc công bằng và vừa là công lý. Tôi cho rằng các nhà đầu tư nên ý thức lại trách nhiệm của mình, tự mình vượt qua khó khăn bằng những quyết định khôn ngoan của mình.

 Nhưng thực tế có vấn đề là việc giải ngân gói tín dụng tiến triển rất chậm. Dư luận đang lo ngại về tính khả thi, hiệu quả của gói hỗ trợ này? 

Việc giải ngân chậm gói trợ giúp 30.000 tỷ đồng là một hiện tượng đúng quy luật trong hoàn cảnh của một hệ thống quản lý còn chưa đủ điều kiện như hiện nay.

Để giải ngân nhanh thì phải có hàng, tức là có nhà ở xã hội. Nhưng hiện nay nhu cầu thì nhiều còn nguồn cung vẫn ít. Muốn giải ngân nhanh phải tạo điều kiện để doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở xã hội. Mặt khác khi người lao động nhận lương bằng tiền mặt và chi tiêu trong xã hội chủ yếu bằng tiền mặt thì khó có thể quản lý chính xác thu nhập. Khi hệ thống thông tin bất động sản không kết nối được toàn quốc thì khó có thể xác minh chính xác tổng diện tích nhà ở của mọi người. Khi người thu nhập thấp muốn mua nhà cho riêng mình mà bản thân thu nhập không đủ chi phí hàng ngày thì cũng khó chứng minh được khả năng trả nợ.

Những khó khăn đó chính là những nguyên nhân chính làm cho giải ngân chậm. Các cụ ở ta đã nói rằng "dục tốc bất đạt", không phải vì chậm mà ta phải nhắm mắt lại để đẩy cho nhanh. Gói trợ giúp này mang tính trung hạn (10 năm), vậy cũng không nhất thiết phải thực hiện gấp gáp. Có thể nghiên cứu thêm các cơ chế "mềm" sử dụng cộng đồng người có thu nhập thấp theo địa bàn hoặc theo tổ chức để quản lý đối tượng được hưởng lợi cho đúng. Cũng có thể chuyển gói trợ giúp này sang cả dài hạn (ví dụ 20 năm) để việc giải quyết được căn kẽ hơn.

Nếu do khó khăn, áp lực mà giải quyết không đúng đối tượng thì mới là không đạt mục tiêu, hiệu quả. Vì vậy điều cần lưu ý là quá trình thực hiện giải ngân gói trợ giúp 30. 000 tỷ đồng này cần phải được giám sát chặt chẽ. Rất có thể khi thị trường bất động sản phục hồi sẽ xuất hiện các "đầu nậu" thu gom tiêu chuẩn, xác nhận của những người có thu nhập thấp để khống chế nguồn cung, thu lợi từ quá trình thực hiện chính sách của Chính phủ. Hy vọng là sự quản lý tốt sẽ loại bỏ hiện tượng này kể từ khi chưa xuất hiện.

 Việc giá nhà thương mại đang có dấu hiệu giảm dần có thể coi là hiệu quả mang lại của các chính sách điều chỉnh nói chung, trong đó có chính sách hỗ trợ tín dụng này? 

Nhà ở xã hội được nhận nhiều ưu đãi vậy phải có giá thấp. Giá thấp như vậy sẽ là động lực để phát triển nhà ở thương mại giá rẻ. Quá trình này đang diễn ra trên thị trường.

Ở đây cần nói thêm rằng, quá trình cạnh tranh hạ giá thành nhà ở thương mại có thể dẫn tới tình trạng nhà ở xã hội có giá cao hơn nhà ở thương mại giá rẻ ở một vài đô thị lớn. Để tránh tình trạng này, chúng ta cần thay đổi cách thức quản lý giá nhà ở xã hội, cần chuyển sang cơ chế sao cho thị trường hơn với sự cạnh tranh giữa các nhà đầu tư để giá nhà ở xã hội luôn phải rẻ hơn giá nhà ở thương mại. Làm được điều này mới tạo được bức tranh đầy đặn của một thị trường bất động sản đủ động lực phát triển lành mạnh.

 Xin cảm ơn ông! 

Bất động sản Hà Nội sẽ có sóng vào cuối năm?

Ông Trần Kiên Cường, Tổng giám đốc CTCP Golden Gain Việt Nam, chủ đầu tư Dự án Mandarin Garden cho biết, công ty này vừa tiến hành bàn giao khoảng 200 căn hộ tại Mandarin Garden cho khách hàng.

Dự án đang trong giai đoạn bàn giao, nên bước sang quý IV/2013, lượng khách hàng quan tâm đến căn hộ Dự án Mandarin đã tăng đáng kể. Tỷ lệ giao dịch được thống kê mới đây cũng nhiều hơn rõ rệt so với quý trước.

Ông Cường cho biết, cuối năm là thời điểm những khách hàng có nhu cầu về nhà ở thực quyết định mua nhà. Đây cũng là thời điểm dòng kiều hối lớn đổ về, nên thị trường căn hộ, nhất là những dự án đang hoàn thiện, đang trong giai đoạn bàn giao sẽ được nhiều khách hàng quan tâm.

Căn cứ vào những dấu hiệu tích cực của thị trường căn hộ hiện nay, ông Cường cho rằng, một số phân khúc, nhất lại tại các dự án có tiến độ tốt, sẽ tăng mạnh thanh khoản từ nay đến cuối năm.

Đồng tình với nhận định trên, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cũng thừa nhận, thanh khoản đối với thị trường căn hộ trong quý IV/2013 đã có sự khác biệt rõ rệt so với các quý trước. Các dự án căn hộ đơn vị này đang phân phối, mở bán, lượng giao dịch đã tăng lên đáng kể. Cụ thể, tại Dự án Golden Land, quận Thanh Xuân do Đất Xanh miền Bắc phân phối, các giao dịch thành công tăng do dự án gần như đã hoàn thành phần xây thô và tiến độ dự án được triển khai rất nhanh.

Thị trường căn hộ đang ấm lên trong quý IV

Không chỉ các dự án thuộc phân khúc trung bình, thanh khoản tại các dự án cao cấp cũng tăng lên trong thời gian qua. Dự án Discovery Complex (quận Cầu Giấy), dù chỉ vừa xong móng, nhưng số lượng giao dịch thành công cũng khá bất ngờ với 40 căn hộ được giao dịch chỉ sau 10 ngày mở bán chính thức.

Theo ông Quyết, thị trường căn hộ trong năm 2013 có nhiều dấu hiệu tích cực hơn năm trước.

“Những tháng cuối năm, thị trường nhận nhiều thông tin hỗ trợ như lãi suất cho vay tiếp tục giảm, dòng kiều hối dự báo tăng vào dịp cuối năm. Đây cũng là thời điểm người có nhu cầu tìm mua nhà nhiều nhất trong năm, nên thanh khoản của thị trường sẽ được cải thiện hơn nữa”, ông Quyết nhận định.

Xác định được xu hướng thị trường, nhiều chủ đầu tư đã liên tục mở bán trong thời gian qua. Trong khi đó, nhiều đơn vị phân phối cũng cho biết, đang tích cực trong việc tìm kiếm và đưa nguồn hàng chào bán ra thị trường, đáp ứng nhu cầu của khách mua nhà trong dịp cuối năm.

Cụ thể, tại Phiên giao dịch Bất động sản lần II tại Hà Nội mới đây, hơn 3.500 sản phẩm của 60 doanh nghiệp đã được tung ra thị trường, trong đó, không ít dự án đã bán được số lượng căn hộ không nhỏ.

Đầu quý IV vừa qua, Công ty Vinaconex 3, chủ đầu tư Dự án CT2 Khu đô thị Trung Văn (dự án đang trong quá trình hoàn thiện) đã lựa chọn Sàn giao dịch Nhadat24h và CenGroup là 2 đơn vị phân phối căn hộ dự án này. Kết quả, sau một thời gian ngắn mở bán, đã có khoảng gần 200 căn hộ được bán ra. Trong đó, riêng Sàn Nhadat24h đã bán được khoảng 130 căn.

Theo Savills Việt Nam, lựa chọn số 1 của khách mua nhà hiện nay là những dự án sắp hoàn thiện hoặc đang trong quá trình hoàn thiện và bàn giao. Trong khi đó, mức giá chào bán trên thị trường cũng khá ổn định. Thị trường xuất hiện nhiều giao dịch và bắt đầu có những tín hiệu hồi phục.

Nhà giá rẻ: Vẫn xa vời và thiếu hấp dẫn

Trong tháng 10/2013, HĐND Tp.HCM đã giám sát việc triển khai chương trình nhà ở xã hội (NƠXH) trên địa bàn. Thống kê từ các sở, ngành cho thấy 20% trong số 150.000 CB-CNVC toàn TP đang có nhu cầu nhà ở. Theo kế hoạch, năm 2013, TP chỉ có thể đưa vào sử dụng 3.000 căn NƠXH.

 Mới 232 người có nhà 

Theo Sở Xây dựng Tp.HCM, đến nay, 4 dự án NƠXH (xây trên quỹ đất do TP quản lý) đã hoàn thành với 294 căn, gồm: chung cư Đông Hưng 2 (quận 12), chung cư Tô Hiến Thành (quận 10), chung cư Bà Hom (quận 6) và chung cư Hoàng Hoa Thám (quận Bình Tân); trong đó đã bố trí 232 căn.

TP chuẩn bị đưa vào sử dụng 3 dự án NƠXH tại chung cư 26 Nguyễn Thượng Hiền (quận Gò Vấp) và chung cư 19/19 Lạc Long Quân, 171A Hoàng Hoa Thám (quận Tân Bình). Sở Xây dựng đang thẩm định và trình UBND Tp.HCM chủ trương chuyển đổi 5 dự án nhà tái định cư với khoảng 1.769 căn.

Dự án 481 Bến Ba Đình, quận 8 đã được chấp thuận chủ trương chuyển sang NƠXH

Mới đây, đoàn đại biểu HĐND TP đã khảo sát dự án tái định cư 481 Bến Ba Đình (quận 8). Nằm bên bờ kênh Tẽ, cạnh trường THCS, hạ tầng hoàn chỉnh, giao thông thuận lợi… nhưng từ khi hoàn thành (năm 2010) đến nay, chung cư này vẫn chưa có người ở. Phí bảo vệ, bảo trì chung cư, chủ đầu tư phải phải gánh.

Đại diện chủ đầu tư là Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn (RESCO) cho biết chung cư có 350 căn hộ dành để tái định cư 2 dự án Rạch Ụ Cây và cầu Bình Tiên. Tuy nhiên, dự án Rạch Ụ Cây sau đó bố trí về chung cư Tân Mỹ (quận 7), còn cầu Bình Tiên đã dừng lại do không có kinh phí. Vì vậy, RESCO xin UBND TP chuyển đổi 112 căn hộ loại diện tích dưới 70 m2 sang NƠXH và đã được chấp thuận chủ trương.

Bốn dự án nhà tái định cư xin chuyển sang NƠXH khác là Vĩnh Lộc B (huyện Bình Chánh), An Lạc (quận Bình Tân) và Phú Mỹ 1, Tân Mỹ (quận 7). Ngoài ra, dự án nhà ở thương mại duy nhất được chuyển sang NƠXH tính đến thời điểm này - 584 Tower Trịnh Đình Trọng (quận Tân Phú) - cũng đóng góp 418 căn hộ.

 Dè dặt với… hỗ trợ 

Ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh Tp.HCM, cho biết NƠXH vẫn chưa trở thành lựa chọn của nhiều người thu nhập thấp. Trong số 137 khách hàng cá nhân vay vốn mua nhà từ gói ưu đãi 30.000 tỉ đồng của Chính phủ, chỉ có 2 người chọn NƠXH. Theo ông Phạm Văn Đông, Trưởng Ban Kinh tế - Ngân sách HĐND Tp.HCM, không phải dự án NƠXH nào cũng ở gần trung tâm và có kết nối hạ tầng tốt như 481 Bến Ba Đình.

Tâm lý số đông người dân cho rằng các dự án chuyển sang NƠXH thường ở xa, kém cả về vị trí, chất lượng… Khu tái định cư Vĩnh Lộc B là ví dụ. Đây cũng là một nguyên nhân khiến nhiều người còn e dè với NƠXH. Từng khảo sát thực tế khá nhiều nơi ở Tp.HCM, đại diện Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn cho rằng mức giá dưới 15 triệu đồng/m2 chỉ có thể có ở các dự án vùng ven.

Theo ông Phạm Văn Đông, NƠXH không nhất thiết ở trung tâm nhưng phải kết nối hạ tầng tương đối ổn định và có các công trình công cộng phục vụ dân sinh. Ông Đỗ Văn Phúc, Phó Tổng giám đốc RESCO, đề xuất nếu TP không có kinh phí xây dựng thì thực hiện chủ trương “đổi đất lấy hạ tầng” nhưng phải tính được giá cấn trừ trước để làm điều kiện kêu gọi đầu tư. Các chủ đầu tư thấy hấp dẫn mới vào, không ai bỏ tiền rồi chờ tính giá sau cả.

NƠXH và gói vay hỗ trợ 30.000 tỉ đồng là để phục vụ người thu nhập thấp. Dẫu vậy, ông Nguyễn Việt Cường, Phó Chủ tịch LĐLĐ Tp.HCM, cho rằng người thu nhập thấp hiện vẫn chưa dám mơ đến gói hỗ trợ này. Theo quy định, người thu nhập thấp là người có mức thu nhập dưới 9 triệu đồng/tháng. Vay gói hỗ trợ trong 10 năm, mỗi tháng họ phải trích đóng ngân hàng 4-6 triệu đồng, số tiền còn lại không đủ sống, chưa kể xảy ra đau ốm… Hơn nữa, muốn mua được căn hộ giá 600-700 triệu đồng, người lao động phải có khoảng 200-300 triệu đồng “dằn túi”. Vì vậy, ông Cường kiến nghị tăng thời gian trả nợ lên 15-20 năm để giảm bớt khoản tiền trích đóng mỗi tháng.

Ngân hàng than khó  Không chỉ người được hỗ trợ mà chính người hỗ trợ cũng đang dè dặt với gói 30.000 tỉ đồng. Đại diện Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn cho rằng thời gian hoàn vốn theo quy định hiện nay quá dài, ngân hàng như… đi thu bạc cắc. Vả lại, với thu nhập của khách hàng quá thấp, nếu xảy ra sự cố thì nợ xấu sẽ xuất hiện. Việc xác minh thu nhập khách hàng là người lao động tự do cũng rất khó. Nếu xác định sai đối tượng, có khi nhân viên ngân hàng sẽ phải móc tiền túi để trả khoản nợ này. Chính vì vậy, các ngân hàng không mặn mà đối với các trường hợp vay gói 30.000 tỉ đồng.

"HĐND sẽ quyết định việc thu hồi đất vì mục đích công cộng"

 - Phóng viên: Quốc hội sắp thông qua Hiến pháp sửa đổi và Luật Đất đai sửa đổi, nhưng vấn đề thu hồi đất hiện nay vẫn còn nhiều ý kiến băn khoăn. Làm sao để việc thu hồi đất không bị lạm dụng, nhất là thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội, thưa Phó Thủ tướng? 
 Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải: Cần hiểu nếu hạn chế hoàn toàn, không cho thu hồi đất để làm các dự án phát triển kinh tế - xã hội thì sẽ có nhiều dự án vì lợi ích công cộng không triển khai được. Để tránh bị lạm dụng, sau này nghị định hướng dẫn chi tiết sẽ quy định cụ thể. Nhưng lần này sửa Luật Đất đai đã xử lý được vấn đề lớn nhất là không có chuyện giao cho doanh nghiệp (DN) đi thỏa thuận về đất với dân.

Trước đây, chúng ta có tình trạng như thế, ưu điểm là nhanh nhưng nhược điểm là những trường hợp bị vướng thì Nhà nước lại vào cuộc thu hồi đất, như vậy là không rõ ràng. Một khi đã thỏa thuận thì phải là thỏa thuận, còn khi đã thu hồi thì phải là thu hồi, mục tiêu là phải rất rõ. Những dự án được coi là vì lợi ích quốc dân, vì lợi ích công cộng mà định thu hồi đất thì phải được HĐND ở cấp địa phương đó thẩm định và thông qua. Đây là điều cần thiết để tránh tùy tiện trong thu hồi đất, tránh việc dự án nào cũng nói là vì lợi ích công cộng.
Luật Đất đai sửa đổi lần này sẽ giải quyết được những vướng mắc của Luật Đất đai hiện hành. Hiện nay, đôi khi nhà đầu tư thỏa thuận được 70% - 80% chẳng hạn, còn lại không được thì Nhà nước lại vào cuộc để thu hồi, cưỡng chế, vì thế mà tạo ra bức xúc của người dân.
 - Làm sao để tránh lạm dụng các dự án thu hồi đất vì lợi ích công cộng? 
Như tôi vừa nói, nếu dự án vì lợi ích công cộng thì phải thông qua HĐND, trước đây là không có việc đưa ra HĐND. HĐND đại diện cho lợi ích của dân sẽ xác định đâu là dự án vì lợi ích công cộng, là cần thiết.
 - Tức là tất cả các dự án đều phải đưa ra HĐND? 
Không phải. Chỉ dự án nào xác định là phải thu hồi đất vì lợi ích công cộng thì mới đưa ra HĐND xác định. Có thể có những dự án thuần túy thương mại nhưng vì công cộng (ví dụ nhà trẻ tư nhân, cấp thoát nước…) thì cũng có thể phải thông qua HĐND để tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tư nhân làm.
 - Vừa rồi thảo luận về sửa đổi Hiến pháp, rất nhiều ý kiến của ĐBQH đề xuất khi Nhà nước thu hồi đất vì bất cứ mục đích nào cũng phải đền bù cho dân theo sát giá thị trường, quan điểm của Phó Thủ tướng về đề xuất này thế nào? 
Bây giờ giá đất của chúng ta vẫn đang theo quy định của giá thị trường đấy chứ. Giá thị trường mà chúng ta đang áp dụng là bảng giá đất theo công ty tư vấn, hoặc của Sở Tài chính xây dựng. Đó là giá gần với thị trường. Còn cứ nghe ông A nói giá này, ông B nói giá kia thì khó lắm, không thể có một Nhà nước nào cứ chạy theo giá đất trôi nổi trên thị trường, là giá đất “nghe nói” được. Các quốc gia khi làm việc này đều cố gắng tiệm cận giá sát với giá thị trường. Các yếu tố thị trường đầy đủ hơn thì giá đất sẽ rõ ràng hơn. Hiện nay, chúng ta chưa có đủ các yếu tố đó. Dần dần cơ chế giá sẽ tốt hơn. Hiện nay giá đền bù đất theo biểu giá đất trên cơ sở giá thị trường, được áp dụng trong đền bù thu hồi đất cho mọi mục đích.

Dự án BĐS ngoại: Đóng góp nhiều, "ăn gian" cũng không ít

 Đóng góp không nhỏ 
Báo cáo chi tiết về tình hình các dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài (FDI) tại Hà Nội cho thấy, những đơn vị này đã góp phần không nhỏ cho bộ mặt của Thủ đô. Nhiều dự án, công trình mang tầm quốc tế như Keangnam Landmark, Lotte Centre, Nam Thăng Long,…
Điểm qua những dự án tầm cỡ đều do các tên tuổi lớn triển khai như Daewoo, Keangnam, Posco E&C, Hyundai, Gamuda, Capitaland, TSQ,…chủ yếu các DN đầu tư ở giai đoạn 2006-2010 chiếm phần lớn cả về vốn huy động và số dự án. Tổng số 41 dự án có tới 36 dự án ở giai đoạn này với số vốn đăng ký 5,67 tỷ USD chiếm tới gần 94% tổng vốn đầu tư.
Các DN này đã vay các tổ chức tín dụng, cổ đông trong nước 494 triệu USD chiếm 13% vốn đầu tư thực hiện, vay tổ chức tín dụng ngoài nước 1,22 tỷ USD chiếm 33% vốn đầu tư thực hiện, huy động từ khách hàng 463 triệu USD chiếm 12%.
Giai đoạn 2008 -2010 các dự án FDI nộp ngân sách nhà nước 1,8 tỷ USD, chủ yếu là thuế VAT chiếm 43%, thuế TNDN chiếm 45%, thuế sử dụng đất khoảng 257 triệu USD.
Theo Tổng cục Thống kê, từ đầu năm 2013 đến nay vốn đăng ký FDI đầu tư vào Việt Nam đạt 19,2 tỷ USD, vốn thực hiện mười tháng ước tính đạt 9,6 tỷ USD, tuy nhiên, nguồn vốn chủ yếu vào lĩnh vực công nghiệp chế biến, bất động sản chiếm phần nhỏ. Giai đoạn 2006-2010 là các năm bùng nổ nguồn vốn FDI vào BĐS.
Không thể phủ nhận những gì mà các dự án FDI về bất động sản đã, đang và sẽ đem lại, tuy nhiên, ẩn sau đó lại là những hoạt động kinh doanh bí hiểm, những “chiêu thức” móc tiền tinh vi che mắt các cơ quan thuế của Việt Nam để chuyển tiền làm lợi cho công ty mẹ ở nước ngoài, mà điểm hình là trường hợp của Keangnam –Vina mà báo chí vừa phơi bày mới đây.
 “Ăn gian” không ít 
Phi vụ chuyển giá cả ngàn tỷ đồng của Keangnam Vina đã được ngành thuế hoài nghi từ cuối năm 2012 sau khi doanh nghiệp này liên tục công bố khoản lỗ lũy kế lên tới 277 tỉ đồng nhằm trốn thuế TNDN.
Và mới đây nhất, theo báo Vietnamnet phản ánh, đại gia BĐS Hàn Quốc này chuyển giá với giá trị phải điều chỉnh lên tới 1.220 tỉ đồng, để trục lợi cho công ty mẹ ở Hàn Quốc. Chỉ với động tác chủ đầu tư là Keangnam Vina ký một hợp đồng tổng thầu EPC với Keangnam Enterprise với tổng giá trị là 871 triệu USD. Tổng thầu này đảm nhận mọi công việc từ khảo sát, thiết kế, tư vấn, thu xếp vốn vay, quảng cáo, tư vấn tài chính,…cho tới cả khâu tư vấn pháp lý.
Bằng động tác này, thanh tra, cơ quan thuế xác minh loại trừ tất cả những khoản chi phí đầu vào bất hợp lý. Tổng giá trị hợp đồng EPC từ mức 871 triệu USD thực chất giảm chỉ còn 699 triệu USD. Trong khi đó, Keangnam Enterprise chỉ phải nộp thuế nhà thầu cho Việt Nam một khoản thấp hơn nhiều so với thuế TNDN theo quy định 25-28%.
Sau những nghi vấn vào cuối 2012, ngành thuế cũng đã làm rõ về khoản doanh thu “khủng” của Keangnam Vina về việc bán căn hộ cao cấp với giá trị khoảng 3500 tỷ đồng, trong khi đó chi phí giá vốn xây dựng cho khu căn hộ này chỉ chiếm 33% trong tổng gói giá trị hợp đồng EPC. Vì thế, Keangnam Vina bị buộc phải nộp truy thu thuế thu nhập doanh nghiệp cho mảng kinh doanh bán căn hộ với tổng thuế là 95,2 tỷ đồng.

Keangnam Landmark công trình biểu tượng của Hà Nội
nhưng lại gặp không ít tai tiếng như chuyển giá, trốn thuế, khiếu kiện,...

Không chỉ có Keangnam Vina mà 62 doanh nghiệp FDI khác cũng đã lọt vào “tầm ngắm” của thanh tra ngành thuế. Qua báo cáo cho thấy, tổng số tiền mà các DN này buộc phải điều chỉnh giảm lỗ phát sinh và giảm chuyển lỗ là hơn 2.252 tỷ đồng, điều chỉnh tăng thu nhập tính thuế TNDN là trên 2.599 tỷ đồng và truy thu thuế TNDN lên tới 214,5 tỷ đồng.
 Còn bao nhiêu nữa như Keangnam? 
Theo kết quả thanh tra, kiểm tra thuế đối với hoạt động chuyển giá của ngành thuế, trong tổng số 23 tỉnh, thành phố của Cục thuế, Tp.HCM là địa phương có số doanh nghiệp bị thanh tra nhiều nhất lên tới con số 16 đơn vị, số tiền điều chỉnh giảm lỗ phát sinh và giảm chuyển lỗ là trên 362,5 tỷ đồng, số tiền điều chỉnh tăng thu nhập tính thuế TNDN là hơn 166,4 tỷ đồng, truy thu thuế TNDN hơn 15 tỷ đồng.
Tiếp sau đó là Hà Nội với 9 doanh nghiệp bị cơ quan thuế thanh tra, tổng số tiền điều chỉnh tăng thu nhập tính thuế TNDN là hơn 1.223 tỷ đồng. Hà Nội đứng đầu về số thuế truy thu FDI chuyển giá là 98 tỷ đồng, TP.HCM với hơn 15 tỷ đồng, Thái Bình hơn 7 tỷ đồng, Quảng Ninh, Lâm Đồng hơn 5 tỷ đồng, Hải Phòng 1,3 tỷ đồng.
Mới đây, Cục thuế Tp.HCM cũng đã công bố kết quả thanh tra 140 DN kê khai lỗ, kết quả đã điều chỉnh giảm lỗ là 1.705 tỷ đồng, truy thu 143,5 tỷ đồng. Trong đó, đã lộ ra nhiều “chiêu” chuyển giá biến lãi thành lỗ để trốn thuế, đặc biệt là ngành may mặc, da giày,…
Những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thường kê khai lỗ triền miên, thường là các chiêu chuyển giá qua các giao dịch liên kết với công ty anh em ruột ở nước ngoài như về phí quản lý của phía nước ngoài, chi phí chuyên gia, lãi vay ngân hàng...
Riêng về lĩnh vực BĐS ở Hà Nội, báo cáo của Hà Nội về các dự án FDI về BĐS có tới 17 dự án khu đô thị, khu nhà ở, 66 dự án văn phòng, thương mại, khách sạn, căn hộ,…Trong đó, 7 dự án chuyển cho DN trong nước, 7 dự án nhận chuyển nhượng từ đối tác trong nước thành 100% vốn nước ngoài.

Cuối năm, dòng tiền lại "chảy" về BĐS?

 Dòng tiền cuối năm đang hướng vào BĐS 
Theo nhận định của giới kinh doanh bất động sản, những tháng cuối năm là “thời điểm vàng” của thị trường địa ốc. Tính thanh khoản cao hơn hẳn so với các quý trước. Giới chuyên môn cũng nhận định thị trường bất động sản đang có dấu hiệu khả quan hơn, lý do chính là mặt bằng lãi suất thấp hơn nhiều so với những năm trước đây, đây là yếu tố quan trọng khiến dòng tiền đang chảy vào bất động sản. Dự kiến thời gian tới dòng tiền vào bất động sản còn sẽ tăng cao nếu lãi suất còn giảm tiếp.

Ảnh minh họa

Bên cạnh đó, trước những diễn biến tích cực của thị trường, các chuyên gia kỳ vọng rằng BĐS sẽ là ngành “hút” kiều hối nhiều nhất so với các kênh khác vào cuối năm. Năm 2011, trong 9 tỷ USD chuyển về có tới 50% lượng tiền dịch chuyển vào BĐS; năm 2012 lượng kiều hối đạt gần 10 tỷ đô l, Tp.HCM chiếm khoảng 4,1 tỉ đô la Mỹ; trong đó, 23% vào lĩnh vực bất động sản. Mới đây, trong báo cáo về triển vọng kiều hối toàn cầu năm 2013, Ngân hàng Thế giới đánh giá Việt Nam tiếp tục nằm trong Top 10 nước nhận nhiều kiều hối, với kết quả dự kiến là 10,6 tỷ USD, tăng 6,5% so với năm ngoái.
Bước qua năm 2013, giá bất động sản tiếp tục có chiều hướng giảm và theo nhiều chuyên gia mức giá này đã “ở đáy”, nhất là phân khúc nhà chung cư, nhà và đất dự án. Vì thế, giám đốc một đơn vị dịch vụ chuyển tiền nhận định lượng kiều hối năm 2013 có khả năng sẽ quay lại thị trường bất động sản. “Giá bất động sản hiện nay đã khá thấp, có thể nói là xuống đáy, nên đây là thời điểm tốt để mua vào. Mặt khác, bản thân những người đi xuất khẩu lao động cũng muốn vài năm nữa khi quay về sẽ có nhà cửa ổn định thì bây giờ chính là thời điểm tạo dựng mảnh đất, căn nhà...”.
Mới đây, trong báo cáo về tình hình kinh tế tài chính tiền tệ tháng 9 vừa được Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia công bố thì thị trường tiền tệ trong 9 tháng đầu năm 2013 tiếp tục có những cải thiện tích cực và đang có chiều hướng tăng lên. Riêng về thị trường bất động sản, theo đánh giá của các chuyên gia thị trường đang phát đi những tín hiệu phục hồi, đây là lý do khiến các doanh nghiệp BĐS tự tin đưa ra quyết định chào bán cũng như khởi công các dự án.
 Căn hộ giá tốt vẫn đắt khách 
Nếu như cách đây vài năm, những dự án nhà ở với mức giá 10-12 triệuđồng/m2 là mơ ước xa xỉ của hàng ngàn người dân đô thị, thì đến naykhông quá khó để kiếm tìm những dự án có mức giá vừa túi tiền của người mua, tiến độ tốt vẫn có sức hút trên thị trường.
Những dự án BĐS giá rẻ đang hút khách hiện nay như chung cư Đặng Xá 2 và Bắc Cổ Nhuế -Chèm, diện tích từ hơn 36m2 đến 70m2, giá bán từ 9 – 10,8 triệu đồng/m2. Hiện cả 2 dự án đang nhận hồ sơ đăng ký mua nhà. Tổng công ty Viglacera vừa công bố giá bán dự án nhà thu nhập thấp Đặng Xá II với mức giá từ 8,68 triệu đồng một m2. Tập đoàn Mường Thanh vừa tung ra thị trường khoảng 600 căn nhà thương mại tại chung cư CT12 Kim Văn - Kim Lũ (Khu đô thị Kim Văn, Kim Lũ, phường Đại Kim, quận Hoàng Mai, Hà Nội). Với diện tích nhỏ từ 45-76 m2, mức bán chủ đầu tư đưa ra dao động 10-14,5 triệu đồng/m2.
Bên cạnh những dự án chung cư giá rẻ bán chạy thì những dự án căn hộ cao cấp sắp bàn giao vẫn có giao dịch tốt. Doanh số bán khả quan được ghi nhận tại các dự án như Lancaster, Indochina Plaza Hanoi. Hay như dự án Hoàng Thành Tower, ngay trong tuần đầu mở bán đã ghi nhận trên 10 giao dịch thành công với mức giá từ 87 triệu/m2 trở lên, và các căn hộ được giao dịch chủ yếu là các căn có diện tích lớn. Một số dự án lớn đang bàn giao nhà như Lê Văn Lương Residentials, Mandarin Garden, Mulberry Lane, Nam Đô Complex và Hyundai Hillstate cũng giao dịch khá tốt.
Đánh giá từ một nghiên cứu độc lập khác của Savills Việt Nam cũng cho thấy, căn hộ sắp hoàn thiện vẫn là lựa chọn số 1 của khách hàng có nhu cầu mua nhà hiện nay. Giá chào bán thứ cấp từ các nhà đầu tư cũng ổn định trở lại sau một vài quý giảm liên tục. Thị trường đã xuất hiện những “con sóng nhỏ” và đang phát đi tín hiệu phục hồi. Và đây cũng là lý do một số doanh nghiệp đã tự tin “bung hàng” đón sóng cuối năm – thời điểm vàng của giao dịch bất động sản, sớm hơn khá nhiều so với những dự đoán bi quan hồi đầu năm.

Quan điểm bồi thường khi thu hồi đất đang đi chệch hướng

An Phú - An Khánh Q.2 , TP.HCM

 Chưa có đột phá 
Quốc hội dự kiến sẽ thông qua Luật Đất đai sửa đổi tại kỳ họp cuối năm nay. Nếu được thế, luật này cũng phải qua tới ba kỳ họp Quốc hội, một trường hợp ít gặp trong lịch sử lập pháp nước ta. Tuy vậy, tại cuộc họp ngày 12/9/2013 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, vẫn có nhiều ý kiến yêu cầu chỉnh lý một số quy định về bồi thường cho người có đất bị thu hồi, đặc biệt về giá đất.
Theo Dự luật, bồi thường vẫn tính theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định (gọi tắt là giá đất nhà nước) sát với giá thị trường vào thời điểm có quyết định thu hồi đất. Vậy là chưa có sửa đổi đột phá, trong khi bồi thường chưa thỏa đáng là nguyên nhân trực tiếp đẩy mâu thuẫn về đất đai ở một số nơi trở nên rất gay gắt.
Trong chế độ sở hữu đất toàn dân, Nhà nước có chức năng thống nhất quản lý đất, trong đó có hai nhiệm vụ quan trọng là thu hồi đất đang sử dụng và giao những đất đó cho các chủ sử dụng mới. Hai nhiệm vụ này thực tế gắn chặt với nhau, hai mà một, một mà tách thành hai.
Điều này bắt nguồn từ quy định trong Hiến pháp 1980, khi chế độ sở hữu đất toàn dân bắt đầu được xác lập: "những tập thể và cá nhân đang sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và hưởng thành quả lao động của mình" (Điều 20). Như vậy về nguyên tắc, mọi tổ chức và cá nhân đang sử dụng đất, tuy không còn quyền sở hữu, nhưng vẫn có quyền sử dụng.
Trong khuôn khổ pháp lý như vậy, mỗi khi cần phân phối lại đất có nhu cầu phát triển mới, Nhà nước phải ban hành các quyết định hành chính thu hồi đất từ những người đang sử dụng để giao cho người sử dụng mới. Hệ quả là người có đất bị thu hồi phải chịu nhiều thiệt hại, còn các nhà đầu tư được lợi lớn nhờ được giao đất cần cho nhu cầu kinh doanh.
Giữa người bị thu hồi đất và người được giao đất xuất hiện mâu thuẫn lợi ích đối lập nhau. Đây là mâu thuẫn dân sự, hoàn toàn có thể hóa giải êm thắm nếu người được giao đất bồi thường thỏa đáng cho người bị thu hồi đất. Đối với nhà đầu tư, số tiền bồi thường này thực chất là vốn đầu tư và phụ thuộc vào hiệu quả đầu tư.
Đối với người bị thu hồi đất, đó là sự đền bù thiệt hại và phụ thuộc vào nhu cầu tái tạo nghề nghiệp và cuộc sống đã bị đảo lộn. Quan điểm người được giao đất phải bồi thường thiệt hại cho người bị thu hồi đất được khẳng định ngay từ Luật Đất đai 1988 (Điều 48 và 49), được tái khẳng định trong Luật Đất đai 1993 (Điều 27 và 73).
Tiếc rằng trong quá trình thực hiện, quan điểm này dần bị chệch hướng: một là tiền bồi thường ngày càng chuyển hướng sang tính theo giá đất nhà nước, vô hình trung chuyển thành quan hệ mua bán, ý nghĩa đền bù mờ nhạt dần; hai là Nhà nước dần trực tiếp tham gia vào việc thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Quan hệ bồi thường dân sự giữa người bị thu hồi đất với người được giao đất chuyển hóa thành quan hệ hành chính áp đặt giữa Nhà nước với người bị thu hồi đất và với người được giao đất, trong đó theo đánh giá của công luận, Nhà nước thường ưu ái các nhà đầu tư hơn.
 Tối và rối 
Do chệch hướng như vậy, nên vấn đề bồi thường mang sẵn mâu thuẫn giữa tính áp đặt của Nhà nước ngày càng cao với cách tính bồi thường ngày càng bị chi phối bởi nguyên tắc mua bán.
Thế giới hầu như chưa có tiền lệ như thế và các nhà làm luật nước ta lúng túng ngay từ đầu. Phải tới Luật Đất đai 2003, một số định nghĩa liên quan với bồi thường đất mới được ghi thành luật nhưng vẫn tối và rối.
Ví dụ, Điều 4 định nghĩa: "Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất".
Và "giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định". Rồi "Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất".
Do câu chữ ghi trong Luật "tối và rối" như trên, nên trong thi hành, tiền bồi thường được hiểu đơn giản là tính theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Song, như thực tế đã diễn ra, những giá đất nhà nước này luôn thấp hơn giá đất thị trường, người bị thu hồi đất có cơ sở so sánh và đi tới kết luận là thiệt hại của mình không được đền bù thỏa đáng.
Khiếu kiện xuất hiện với quy mô ngày càng lớn, mức độ ngày càng gay gắt. Để giảm áp lực đòi tăng tiền bồi thường, Chính phủ đã chủ trương điều chỉnh giá đất nhà nước lên sát với giá thị trường (Nghị định 213/2007/NĐ-CP và Nghị định 69/2009/NĐ-CP).
Chủ trương bị động này khiến cho việc định giá đất nhà nước trở thành một nan đề. Mấy năm nay, các cơ quan hữu quan ở địa phương và cả trung ương đã rất vất vả với nan đề này.
Và hai giải pháp gỡ rối là "giá tư vấn" và "hệ số điều chỉnh K" đã được khiên cưỡng áp dụng. Gọi là khiên cưỡng, bởi tuy được coi là sát giá thị trường nhưng tất cả vẫn phải được UBND cấp tỉnh thông qua. Và quan trọng hơn là vẫn không được xã hội đồng tình, lòng dân vẫn không yên. Công việc thu hồi, giải tỏa vẫn vướng mắc.
Cuộc họp ngày 12/9 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho thấy các nhà lãnh đạo Quốc hội vẫn chưa an tâm với Dự luật, bởi quy định về bồi thường vẫn quẩn quanh trong định hướng cũ (bồi thường theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định sát với giá thị trường), do đó không thể hóa giải nổi mâu thuẫn đã rất gay gắt như đã xảy ra gần đây.
Yêu cầu đặt ra là phải sửa đổi căn bản, muốn vậy phải trở lại quan điểm coi bồi thường là đền bù thiệt hại dân sự giữa bên bị thu hồi đất với bên được giao đất. Nhà nước tham gia vào quan hệ này với tư cách người thống nhất quản lý đất, có trách nhiệm điều hòa hợp lý lợi ích các bên liên quan, nhưng không áp đặt.
Với nhận thức như vậy, nếu hiểu giá đất thị trường theo khía cạnh là giá được người mua và người bán thỏa thuận, thì trong vấn đề bồi thường này cần coi trọng tiếng nói của nhà đầu tư và của người có đất bị thu hồi, phải đưa họ từ người ngoài cuộc như hiện nay trở thành người trong cuộc trong các quyết định bồi thường.

Địa ốc Đồng Nai bị giới đầu cơ "thâu tóm"?

26 dự án đang bán trong thị trường sơ cấp. Phân khúc đất nền chiếm 94% tổng số nguồn cung. Các dự án nhà ở tập trung tại các huyện gần với Tp.HCM và Bình Dương bao gồm Nhơn Trạch, Trảng Bom, Vĩnh Cửu, Biên Hòa, Thống Nhất và Long Thành.
Bên cạnh đó, phân khúc đất nền ở Đồng Nai hầu hết hấp dẫn các nhà đầu tư/ đầu cơ. Người mua nhà ở phân khúc biệt thự/ nhà liền kề chủ yếu dùng để nghỉ ngơi hoặc vào ở trong tương lai. Giá bán trung bình trên m2 của các dự án căn hộ đang hoạt động là khoảng 690USD đến 900USD/m2; tương đương mức giá trung bình 58.000USD đến 90.000USD/ căn.

Nguồn cung theo khu vực

Tỷ lệ phần trăm bán tích lũy của 7 dự án biệt thự/ nhà liền kề đang hoạt động ở Đồng Nai là 66% của tổng số khoảng 1.400 căn đã mở bán từ năm 2008. Giá bán trung bình trên diện tích đất của biệt thự/nhà liền kề là 612USD/ m2, tương đương mức giá trung bình 50.000USD đến 220.000USD/căn. Khoảng 5.100 nền đất đã được bán từ năm 2009. Giá bán phổ biến của đất nền dao động từ 120USD đến 220USD/ m2 đất, tương đương mức giá một nền phổ biến từ 10.000USD đến 25.000USD/ nền.
Theo số liệu của Savills, nguồn cung tương lai nhà ở gắn liền với đất bao gồm 50 dự án với tổng diện tích 5.000 ha. Hầu hết dự án tọa lạc tại các huyện Long Thành, Nhơn Trạch và Biên Hòa. Trong đó dưới 15% số dự án đang trong quá trình xây dựng. Về nguồn cung căn hộ, có khoảng 3.500 từ 7 dự án dự định phát triển ở Biên Hòa, Long Thành và Nhơn Trạch.

Nguồn cung nhà ở gắn liền với đất tương lai

Về nguồn cầu, Savills đánh giá dân số của Đồng Nai trong năm 2011 là 2,66 triệu người, trong đó 70% dân số trong độ tuổi lao động. Hiện tại có 31 khu công nghiệp (KCN) đang hoạt động ở Đồng Nai với tổng diện tích 9.300 ha, trong đó hơn 6.200 ha để cho thuê.   Nguồn cung lớn của các KCN giúp thu hút nhiều lao động và chuyên gia nước ngoài, có thể dẫn đến sự gia tăng nhu cầu nhà ở.
Tuy nhiên, hệ thống cơ sở hạ tầng kém phát triển và thiếu các tiện ích xã hội là những trở ngại của tỉnh để thu hút người nhập cư từ những khu vực lân cận. Do đó, thị trường hiện bị thống lĩnh bởi các nhà đầu tư/ đầu cơ cá thể hơn là người mua có nhu cầu ở . Về lâu dài, với sự hoàn thành các hệ thống giao thông trọng điểm và sự phát triển của các tiện ích xã hội tương lai sẽ thu hút người mua có nhu cầu ở thật.

Luật Đất đai sửa đổi: Sức nặng của kỳ vọng

 Mới mà không mới 

Cơ chế định giá đất hiện nay có một số nhược điểm rất đáng quan tâm, trong đó việc trao thẩm quyền quyết định về đất đai (giao đất, cho thuê đất) và quyết định giá đất cho cùng một cơ quan nhà nước là UBND cấp tỉnh dễ dẫn tới khó kiểm soát việc thực hiện thẩm quyền gắn với tư lợi.  GS. Đặng Hùng Võ

Theo dự thảo, Luật Đất đai mới nhất liên quan đến 2 vấn đề nóng hiện nay là thu hồi và định giá đất đã có một số quy định mới được đưa ra. Cụ thể, Nhà nước chỉ thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội quy mô lớn, quan trọng của đất nước.
Đối với các dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng được chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với nhà đầu tư để thực hiện dự án phù hợp với quy hoạch sử dụng đất. Về định giá đất, phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất, hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất Nhà nước cũng sẽ tiếp tục ban hành khung giá đất…
Tuy nhiên, theo một số chuyên gia, những điểm này mới mà không mới, bởi những quy định đưa ra khá chung chung. Thí dụ, sẽ rất khó khăn để xác định thế nào là dự án quy mô lớn, như thế nào là cách tính giá đất theo thị trường, chưa kể khung giá đất từ lâu đã được đánh giá là lạc hậu…
“Đã có 10 năm thi hành Luật Đất đai 2003, những khiếm khuyết đã được nhận thức rõ nhưng nếu sửa luật mà không khắc phục được những khiếm khuyết đó, không cải thiện được tình trạng khiếu kiện của người dân, cần phải xem xét lại” - một chuyên gia về đất đai nói.
 Cân bằng lợi ích người dân 
Trên thực tế, dù đã có nhiều cải thiện, khiếu kiện về đất đai vẫn không ngừng tăng lên. Đánh giá mới nhất của Bộ Tài nguyên - Môi trường cho thấy tình hình khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực đất đai, nhất là khiếu nại liên quan đến việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án, bồi thường… ngày càng gia tăng.
Cụ thể, nội dung đơn thư tố cáo, khiếu kiện vẫn tập trung công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Trong đó, khiếu nại về quyết định thu hồi đất chiếm 23,85%, về giá đất 12,76%, liên quan đến cấp và thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 15,43%, tranh chấp đất đai giữa cá nhân và cá nhân chiếm 10,71%... Điều này cho thấy những quy định của luật vẫn chưa thể làm “trọng tài” cho những tranh chấp, chưa khiến người dân cảm thấy thỏa đáng.

Hầu hết khiếu kiện đất đai liên quan đến việc thu hồi, giao đất, cho thuê đất.

Một báo cáo tham vấn của Liên minh Đất đai (LANDA) công bố ngày 17-10 dựa trên kết quả tham vấn trực tiếp hơn 9.400 hộ gia đình và người dân tại 4 tỉnh Hòa Bình, Yên Bái, Quảng Bình và Long An, cho thấy người dân có nguyện vọng được biết thông tin, được tham gia và được đồng thuận trước những quyết định cũng như chính sách về đất đai, cơ chế chuyển dịch cần đảm bảo cuộc sống và sinh kế...
Theo tổ chức này, dù có nhiều điểm tiến bộ, song bản dự thảo sửa đổi Luật Đất đai mới nhất chưa đáp ứng thỏa đáng nguyện vọng của dân, bởi người dân vẫn chưa được có tiếng nói quyết định đối với cuộc sống và sinh kế của mình khi đất đai bị thu hồi, nhiều người mất sinh kế, không tìm được việc làm thay thế, nhiều gia đình có nguy cơ bị đẩy trở lại tình trạng đói nghèo.
Một số con số đáng chú ý: 94,6% ý kiến tham gia khảo sát đồng ý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện chỉ được phê duyệt khi đạt được sự đồng thuận của đa số người dân địa phương nơi quy hoạch; tỷ lệ đồng thuận này cần ít nhất 70%; 84,68% đồng ý không trao thẩm quyền quyết định giá đất cho UBND cấp tỉnh; 92,35% ý kiến đồng ý cần có sự tham gia của tổ chức định giá đất độc lập…
Thực tế luật đã quy định rõ quy hoạch sử dụng đất phải lấy ý kiến của dân, nhưng chưa có quy định quy hoạch chỉ được phê duyệt khi đạt được sự đồng thuận của người dân, thí dụ 70, 80%... Nói cách khác, việc góp ý của dân hiện nay chỉ được coi là tài liệu tham khảo để người có thẩm quyền quyết định.
Vẫn biết, không phải dễ dàng để dung hòa được lợi ích của tất cả các bên trong vấn đề đất đai. Nhưng đất đai gắn liền với sinh kế của người dân, vì vậy lắng nghe nguyện vọng của dân để có những quyết sách đúng đắn, khắc phục được những khiếm khuyết của Luật Đất đai 2003, giúp người dân cảm thấy cân bằng hơn, đang là kỳ vọng lớn mà những ai quan tâm đến dự luật quan trọng này mong muốn.

Thị trường BĐS: Hạ tầng cũng không kích nổi

 Sau không bằng trước 
Dự án Tân Sơn Nhất-Bình Lợi-Vành đai ngoài khi đưa vào sử dụng giai đoạn 1 đi qua một số quận như Bình Thạnh, Thủ Đức, nơi có nhiều dự án mới của Tp.HCM được kết nối vào tuyến đường đẹp này. Tuy nhiên, một số dự án đang được đưa ra thị trường hiện nay giá không tăng so với trước đó.
Chẳng hạn, CTCP Xây dựng số 5 tung ra thị trường dự án chung cư 3G tại đường 19, phường Hiệp Bình Chánh (Thủ Đức) được kết nối vào đường Tân Sơn Nhất-Bình Lợi-Vành đai ngoài. Hiện dự án đã hoàn thiện và có sổ hồng, nhưng chỉ được chào bán với giá từ 15 triệu đồng/m2.
Trong khi cách nay vài năm, những dự án chung cư trong khu vực này khi đưa ra thị trường đều được chào giá cao hơn. Cách đó không xa, dự án đất nền nhà phố và biệt thự thuộc dự án Arista Villas ở phường Hiệp Bình Phước (Thủ Đức) cũng đang được đưa ra thị trường với giá chào bán 9,9 triệu đồng/m2 (đã bao gồm VAT), hạ tầng đã hoàn chỉnh.

Đường Tân Sơn Nhất-Bình Lợi-Vành Đai ngoài đã đưa vào sử dụng nhưng vẫn chưa kích được thị trường

Trước đó, khi dự án đang được triển khai xây dựng hạ tầng, khách hàng đã góp vốn với giá cao hơn. Xa hơn, dự án nhà ở thuộc Công ty Địa ốc Tân Hải Minh cũng nằm trên trục Tân Sơn Nhất-Bình Lợi-Vành đai ngoài) nhưng hiện nay giá bán vẫn không bật lên nổi cùng với tuyến đường quan trọng này, mà chỉ dậm chân khoảng 15 triệu đồng/m2 bằng hình thức sang nhượng lại hợp đồng góp vốn từ những khách hàng đã góp vốn trước đó.
Cầu Long Thành nối Tp.HCM và Đồng Nai là hạng mục quan trọng của dự án đường cao tốc Tp.HCM-Long Thành-Dầu Giây vừa được hợp long ngày 15-10 vừa qua và dự kiến một phần của dự án này sẽ được đưa vào sử dụng cuối năm nay.
Tuy nhiên, giá nhà đất (chủ yếu là nhà, đất dự án) khu vực 2 bên tuyến đường vẫn không “nhích” được chút nào. Nhiều dự án giảm từ 12 triệu đồng/m2 cách đây 1 năm xuống còn 8 triệu đồng/m2. Nền biệt thự, nhà liên kế tại các dự án ở quận 2, 9 thuộc khu Đông Sài Gòn rớt giá trung bình 5-15% do một số nhà đầu tư chấp nhận lỗ để đẩy hàng nhằm thu hồi vốn.
 Đi tìm lời giải 
Trong khi đó, thống kê của sàn TechcomReal cho biết từ tháng 7 đến đầu tháng 9, tình hình giao dịch đất nền biệt thự, nhà liên kế trong các dự án ở quận 2, 9, Thủ Đức khá ảm đạm. Khu vực quận 2 giảm giá mạnh nhất, mất 15% so với đầu năm, chủ yếu là địa bàn Thạnh Mỹ Lợi. Riêng khu An Phú-An Khánh giảm nhẹ 5%, đất nền Bình Trưng Đông hầu như không có giao dịch.
Cũng thuộc khu Đông Sài Gòn, mặt bằng giá nhà liên kế, biệt thự quận 9 giảm trung bình 10% tùy vị trí. Hiện giá đất nền Nam Long-Kiến Á giữ mức 14-15 triệu đồng/m2, nền dự án Phú Nhuận 8-9 triệu đồng/m2. Dự án An Thiên Lý ít mua bán nên giá chững lại, một số nhà đầu tư chào giá thỏa thuận giảm 5-10%, nhưng vẫn không có giao dịch thành công.
Khi các dự án giao thông quan trọng nói trên được đầu tư xây dựng, rất nhiều nhà đầu tư, chủ đầu tư kỳ vọng giá nhà đất khu vực dự án đi qua sẽ tăng giá, do đó không ít người đã bỏ tiền đón đầu, nhưng thực tế đã không như kỳ vọng.
Theo ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc Công ty TechcomReal, kinh tế nói chung, thị trường BĐS nói riêng quá ảm đạm trong thời gian dài nên thiếu vắng các nhà đầu tư cũng như đầu cơ. Đây chính là lực lượng làm nóng thị trường nên thiếu họ coi như thị trường nguội lạnh.
Trong khi đó, không ít hoạt động đầu cơ, đầu tư trước đó sử dụng từ vốn vay, nay buộc lòng bán dưới giá vốn vì càng để lâu càng lỗ do lãi ngân hàng cũng như áp lực trả vốn vay. Khu vực quận 2, quận 9 cũng rất kỳ vọng với 2 dự án giao thông quan trọng là cầu và hầm Thủ Thiêm cũng như cầu Phú Mỹ, nhưng từ khi các dự án này hoàn thiện đưa vào sử dụng, thị trường khu vực này vẫn lạnh tanh.
Ngoài ra, theo ông Nguyễn Văn Minh, Chủ tịch HĐTV Công y TNHH MTV Đầu tư Xây dựng Tân Thuận, nguyên nhân rớt giá đất nền dự án là do hạ tầng trong dự án còn nhiều bất cập, còn hoang vắng, thưa thớt nên những người có nhu cầu nhà ở thực sự muốn mua để xây nhà ở cũng ngại.